Vznik společenství vlastníků jednotek

Podle nového občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) může katastr nemovitostí v určitých případech odmítnout zápis změny vlastnického práva k bytové jednotce, pokud není doloženo IČ společenství vlastníků jednotek (SVJ). Z tohoto důvodu je velmi důležité problematiku SVJ důsledně sledovat.

Obecně jsou pro SVJ rozhodující dva pojmy – založení a vznik.

Založení představuje rozhodnutí skupiny osob vytvořit SVJ a určité úkony, které k jejímu vytvoření vedou – schválení zakládajícího dokumentu (stanov), zvolení statutárního orgánu (výboru/předsedy SVJ), případně další úkony. V této fázi nemá SVJ subjektivitu. Členové statutárního orgánu mohou vykonávat pouze ty činnosti, které vedou ke vzniku SVJ, tj. podání návrhu na zápis do veřejného rejstříku.

Vznik označuje moment, kdy SVJ získává právní subjektivitu a statutární orgán může činit veškeré úkony, které je SVJ oprávněno činit. SVJ vznikají buď zápisem do veřejného rejstříku, který navazuje na založení, nebo přímo ze zákona - splněním určitých podmínek.

Zrušením zákona č. 72/1974 Sb., o vlastnictví bytů a vstupu v platnost zákona č. 89/2012 Sb. a zákona č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev a o změně některých zákonů, došlo k zásadní změně ve způsobu vzniku SVJ. Do problematiky zakládání a vzniku SVJ také vstoupilo usnesení Nejvyššího soudu č. j. 29 Cdo 616/2011. Podle okolností daných těmito předpisy a usnesením Nejvyššího soudu v současné době v domech ve správě družstva vznikají SJV třemi způsoby.

Pokud nebyl k 30. 6. 2000 dům rozdělen na jednotky založením prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí a nebyla převedena ani jedna jednotka do vlastnictví, vzniklo SVJ podle zákona o vlastnictví bytů dnem doručení vyrozumění o převodu druhé jednotky do vlastnictví. V takovém případě vzniku SJV nepředchází založení, přesto je nutné schválit stanovy a zvolit statutární orgán, aby SVJ mohlo být zapsáno do  rejstříku SVJ.

Pokud k 30. 6. 2000 již byl dům rozdělen na jednotky, a alespoň jedna jednotka byla převedena do vlastnictví, zakládá se SVJ, pokud podíl družstva na společných částech domu klesne pod určitou hranici. SVJ pak vzniká zápisem do rejstříku SVJ. Vzhledem k legislativním změnám od 1. 1. 2014 je hranice, pod kterou má podíl družstva klesnout, buď 25 %, nebo 50 %.

V případě, že k  1. 1. 2014 činil podíl družstva na společných částech domu více než 50 %, použije se zvláštní zákon č. 311/2013 Sb. Povinnost založit SVJ pak nastává, pokud podíl družstva klesne pod 50 %. Zákon ukládá družstvu svolat shromáždění společenství vlastníků za účasti notáře ke schválení stanov do 90 dní od doručení listin dokládajících snížení podílu družstva pod 50 %. Stanovy se schvalují nadpoloviční většinou hlasů vlastníků přítomných na shromáždění. Každý vlastník má váhu hlasu odpovídající jeho podílu na společných částech domu.

Pokud byl k 1. 1. 2014 podíl družstva na společných částech domu nižší než 50 %, zakládá se SVJ podle občanského zákoníku, klesne-li podíl družstva pod 25 %. V takovém případě je ke schválení stanov, a tím založení SVJ, nutný souhlas všech vlastníků a spoluvlastníků jednotek v domě.

Oddělení samospráv pravidelně kontroluje podíl družstva, a v případě, že je dána povinnost SVJ založit, kontaktuje zástupce domu.

Načítám, čekejte prosím...